投資副業で会社辞めた人 3 人のリアル｜配当・優待・FIRE の達成資産と判断基準
配当・株主優待収入で会社員を辞めた 3 人の実例を紹介。三菱サラリーマン（30 歳 FIRE・7,000 万円スタート）、おけいどん（47 歳・1 億円 FIRE）、ペリカン（50 代・配当年 751 万円）のデータをもとに、FIRE 種別の必要資産と「辞めるタイミング」の判断基準を整理します。
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結論から言うと、区分マンション投資でつまずく会社員のほとんどは「表面利回り」という見やすい数字だけを見て買い、後から実質利回り・修繕積立金の値上げ・空室時のローン負担で持ち出しに転落します。 副業として成立させたいなら、買う前に「その 3 つを差し引いた後、毎月いくら手元に残るのか（残らないのか）」を数字で確定させることが出発点です。
理由はシンプルで、区分マンションは会社員の信用力で銀行融資を引ける稀有な副業である一方、家賃という「入ってくるお金」より、管理費・修繕積立金・固定資産税・空室・ローン返済という「出ていくお金」のほうが読みにくいからです。本記事では、区分マンション投資のリアルを利回り・修繕積立金・空室リスクの 3 点に絞り、公開データと現役の会社員オーナーの実体験でクロスチェックして整理します。
区分マンションを戸建て・J-REIT と並べた「そもそもどれを選ぶか」の全体像は 不動産投資副業の全体像｜区分マンション・戸建て・REIT 比較 で解説済みです。本記事はそこから一歩踏み込み、区分マンション単体の「利回り・修繕・空室」の実務リスクに絞った深掘り編です。
🏢 区分マンション投資が会社員に人気の理由と落とし穴
区分マンション投資とは、マンションの 1 室を購入して人に貸し、家賃収入を得る副業です。会社員に人気なのは、安定した給与という信用力を担保に、銀行から数千万円規模の融資を引けるから。自己資金 100 万円前後でも始められ、管理組合があるため物件管理の手間も比較的軽く済みます。
一方で落とし穴もはっきりしています。融資額が大きいぶん、1 室目の選択ミスがそのまま数百万円単位の損失に直結します。しかも業者から「節税になる」「年金代わりになる」と勧誘される新築ワンルームの多くは、投資側に不利な価格で組まれています。副業として続けられるかどうかは、勧誘トークではなく次の 3 つの数字を自分で検算できるかにかかっています。
📊 利回りの罠①：表面利回りと実質利回りは別物
まず必ず区別すべきなのが「表面利回り」と「実質利回り」です。
- 表面利回り ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
- 実質利回り ＝（年間家賃収入 − 年間の維持管理費）÷ 物件価格（＋購入諸費用）× 100
広告や販売資料に載っているのはほぼ表面利回りです。CREAL の解説によると、東京 23 区の区分マンションの表面利回りは築 10 年未満で 4.09%、築 10〜20 年で 4.45%、築 20 年以上で 6.30%（2023 年 1〜3 月期）が目安。ここから管理費・修繕積立金・固定資産税などを引くと、実質利回りは表面から 1〜2% ほど下がります。
| 評価項目 | 表面利回り | 実質利回り（目安） 推奨 | 会社員の見るべき数字 |
|---|---|---|---|
| 築10年未満 | 約4.1% | 約2〜3% | ◎ 実質で判断 |
| 築10〜20年 | 約4.5% | 約2.5〜3.5% | ◎ 実質で判断 |
| 築20年以上 | 約6.3% | 約4%前後（修繕リスク大） | △ 修繕を織込む |
CREAL の試算例では、物件価格 2,320 万円・年間家賃 110 万 4,000 円（表面 4.76%）の区分でも、維持管理費 16 万 800 円と固定資産税 5 万 1,500 円を引き、購入諸費用 58 万円を加えると、実質利回りは 3.74% まで下がります。表面の数字だけで「4.76% なら悪くない」と判断すると、この 1% の差で採算計算が狂います。
💰 利回りの罠②：本当に見るべきは「月次キャッシュフロー」
実質利回りよりさらに実務的なのが、**ローン返済まで引いた後の月次キャッシュフロー（CF）**です。都内区分マンション 3 戸を無借金で保有する個人投資家「静かな資産家」さんは、失敗パターンの筆頭に「表面利回りだけで見ること」を挙げています。
「表面利回りは見やすい。ただし、見やすい数字ほど抜けやすい。家賃÷価格。これだけでは足りない。必要なのは、月次 CF。月額家賃−管理費−修繕積立金−固定資産税の月額換算−管理委託料−その他固定費−ローン返済。ここで残る現金を見る」と、購入判断は表面利回りではなく固定費とローンを引いた後の手残りで行うべきだと指摘しています。
つまり買う前に、家賃からすべての固定費とローン返済を引き、毎月プラスかマイナスかを 1 円単位で計算しておくこと。ここがマイナスなら、それは「資産形成」ではなく「毎月お金を払って物件を持つ」状態です。
🔧 修繕積立金という時限爆弾
区分マンション投資で最も見落とされがちなのが、修繕積立金は年々値上がりする前提だという点です。関東防水管理事業協同組合のまとめによると、修繕積立金の全国平均は月額 1 万 3,378 円・㎡単価 335 円。東京区部では 254 円/㎡・月が目安ですが、問題は「今の額」ではなく「これから上がる額」です。
新築ワンルームを「当初の低い修繕積立金」を前提に採算計算すると、10〜15 年後の大規模修繕を機に積立金が 2〜3 倍になり、そこで月次 CF が一気にマイナスへ転落するのが典型的な失敗パターンです。中古を買う場合は、長期修繕計画・修繕積立金の変更予定・管理組合の議事録・重要事項調査報告書を必ず確認しましょう。
🚪 空室リスク：家賃ゼロでもローンは止まらない
区分マンションは 1 室しか持たない場合、入居者が退去した瞬間に家賃収入がゼロになります。それでもローン返済・管理費・修繕積立金・固定資産税は容赦なく発生し続けます。
| 評価項目 | 空室率の目安 推奨 | 区分投資での意味合い |
|---|---|---|
| 全国の賃貸住宅 | 約13〜14% | 地方単身向けは空室が長期化しやすい |
| 首都圏 | 約10〜11% | エリアを選べば埋まりやすい |
| 東京23区の小型物件 | 6%前後（30㎡未満） | 駅近・単身需要で相対的に低い |
| 健全経営の目安 | 5〜10%以内 | これを超えると採算が崩れやすい |
ここから導ける会社員の鉄則は明快です。空室が出にくい「都心・駅近・単身需要のあるエリア」を選び、空室 1〜2 ヶ月ぶんのローンを自己資金で耐えられる状態で始めること。地方の高利回り物件は、表面利回りが高く見えても、一度空室になると次の入居者が半年決まらず、その間の持ち出しで利回りが吹き飛ぶことがあります。
そして忘れてはならないのが、月次 CF がマイナスでも即・失敗とは限らないという視点です。目黒の中古区分を保有する会社員オーナー「ピータン」さんは、持ち出しがある現状を正直に公開したうえで、こう整理しています。
4,100 万円のフルローンで表面利回り約 3.73% の物件を保有し、毎月約 2 万円の持ち出しになっている現状を公開。そのうえで「『毎月の現金』で測れば儲からない。でも『長期の資産形成＋出口』で測れば、話はまったく別」と、ローン元本の減少や将来の売却まで含めて評価すべきだと述べています。
重要なのは、「毎月マイナスだが元本返済で資産が積み上がる」状態を、自分で理解して選んでいるか、業者に言われるまま気づかず持たされているかの違いです。前者は戦略、後者は失敗です。
✅ 区分マンション投資のメリット・デメリット
🚦 買う前のチェックリスト
区分マンションを副業として検討するなら、次の 5 点を数字で確認してから判断しましょう。
- 表面ではなく実質利回りで見ているか？ → 管理費・修繕積立金・固定資産税・管理委託料を引いて計算する
- ローン返済後の月次 CF はプラスか、マイナスなら理由を説明できるか？ → 「なんとなくプラスのはず」は危険
- 修繕積立金の値上げ予定・長期修繕計画を確認したか？ → 議事録・重要事項調査報告書は必読
- 空室 1〜2 ヶ月ぶんのローンを自己資金で耐えられるか？ → 家賃ゼロでも返済は続く
- 立地は単身需要のある都心・駅近か？ → 高利回りの地方物件は空室リスクとセット
📈 月収レンジ別・区分マンション投資の現実
副業として区分マンションに取り組む場合の、段階ごとの現実感です。数字はあくまで目安で、立地・築年数・ローン条件で大きくブレます。
| 段階 | 月次 CF の目安 | この段階の実態 |
|---|---|---|
| 1 戸目（フルローン中心） | −2万円 〜 💰 〜1 万円 | 手残りは薄いかマイナス。元本返済で資産形成を進める期間 |
| 1 戸目（自己資金厚め・中古） | 💰 〜1 万円 〜 💰 1〜5 万円 | 頭金を入れCFをプラス化。空室耐性を確保 |
| 複数戸へ拡大 | 💰 1〜5 万円 〜 💰 5〜10 万円 | 戸数分散で空室リスクを平準化。管理の手間は増える |
家賃収入で利益（所得）が出たら確定申告が必要です。給与以外の所得が年 20 万円を超えるかどうかの判定は 副業の所得 20 万円ルール、申告の具体的な進め方は 副業の確定申告 完全ガイド を参照してください。
まとめ：区分マンション投資は「表面利回りを疑う」ところから
区分マンション投資を副業として成立させる鍵は、派手な利回りトークではなく、買う前に 3 つのリスクを数字で確定させることです。最後に核心を整理します。
- 利回り：広告は表面利回り。会社員が見るべきは実質利回り、さらにローン返済後の月次 CF
- 修繕積立金：国交省ガイドラインは 2 度の改定で目安を約 +50%。当初の安い積立金は将来ほぼ確実に上がる
- 空室リスク：1 戸だけなら退去＝収入ゼロ。都心・駅近を選び、空室 1〜2 ヶ月ぶんの返済に耐える資金を確保する
- 判断軸：月次 CF がマイナスでも「元本返済＋出口」まで含めて自分で理解して選んでいるかが、戦略と失敗の分かれ目
まずは 不動産投資副業の全体像 で区分・戸建て・J-REIT の位置づけを押さえ、投資系副業全体での比較は 株式投資副業の全体像 や 副業 30 種類を一挙比較 と合わせて検討してみてください。
⚠️ 本記事は公開情報に基づく一般的な解説であり、特定の物件・投資手法を推奨するものではありません。不動産投資はローンを含む大きな金額が動き、元本割れのリスクがあります。最終的な投資判断はご自身の責任で行ってください。